Nie wieder böse Überraschungen: Disruptive Wartungskonzepte in der Hausverwaltung der Zukunft

Kaputte Heizungen ausgerechnet an dem einzigen extra-kalten Wochenende im Jahr und teure Notfallreparaturen müssen nicht sein. Denn moderne Technik kann die Art, wie Gebäude gewartet und überwacht werden, grundlegend erneuern. Wer heute eine Hausverwaltung wechseln möchte, findet oft schon innovative Anbieter, die mit disruptiven Wartungskonzepten arbeiten.

Diese neuen Systeme können Probleme erkennen, bevor sie entstehen. Wenn in der Vergangenheit teure Reparaturen und lange Ausfallzeiten normal waren, können heute intelligente Technologien für reibungslose Abläufe sorgen. Welche Vorteile diese Technologie im Detail bringt, erörtern wir in den nachfolgenden Abschnitten dieses Artikels.

Von der Reaktion zur Prävention: Die neue Wartungslogik

Die Unterschiede von der modernen Gebäudewartung zu früheren Ansätzen könnten deutlicher nicht sein. Vorher reagierte man eher auf Probleme, wenn sie bereits aufgetreten sind. Doch heute lassen sich Probleme, ähnlich wie bei der automatischen Erinnerung an den Ölwechsel beim Auto, mit intelligenter Technik vorher erkennen.

Je nachdem welches System eingesetzt wird, können Systeme Probleme erkennen, wenn schon kleine Veränderungen in Temperatur, Vibration oder Stromverbrauch messbar sind. Die jeweilige Software kann dabei Muster erkennen und entsprechend Alarm schlagen - lange bevor etwas kaputt geht. Der Vorteil? Notfallreparaturen kommen weniger häufig vor, was zu Kosteneinsparungen führt. Außerdem halten so die Anlagen auch länger. Ein kaputter Heizungskessel exakt an dem einzigen Winterwochenende mit Rekordtiefsttemperaturen gehört damit der Vergangenheit an.

Kernkomponenten des Systems

Welche Kernkomponenten benötigt eigentlich ein modernes Wartungssystem? Es geht hier um drei zusammenspielende Technologien: vernetzte Sensoren, eine Sammelstelle für Daten und fortschrittliche Algorithmen (z.B. KI). So stehen am Anfang kleine, vernetzte Sensoren, die wie digitale Fühler überall im Gebäude wichtige Daten sammeln. Das können unter anderem die Temperatur der Heizung oder Vibrationen des Aufzugs sein. All diese Informationen fließen kontinuierlich in eine zentrale Sammelstelle.

Mit diesen Daten kann nun die künstliche Intelligenz oder ein anderer fortschrittlicher Algorithmus gefüttert werden. Damit können jetzt all diese Daten ausgewertet und nach bestimmten Mustern gesucht werden. Idealerweise lernt dieser Algorithmus aus der Vergangenheit und erkennt, wann sich Werte in eine ungewöhnliche Richtung entwickeln.

Sobald die KI ein mögliches Problem (eine Abweichung) erkennt, informiert das System automatisch die Hausverwaltung. So können Techniker eingreifen, bevor echte Störungen entstehen.

Wichtigste Anwendungsfälle mit Kostenwirkung

Heizungen sind in Deutschland ein leidiges Thema und so ist das wahrscheinlich größte Einsparpotential die intelligente Überwachung der Gleichen. Beispielsweise können Sensoren frühzeitig erkennen, ob Pumpen ungewöhnlich arbeiten oder Brenner nicht mehr effizient laufen. Wie anfangs erwähnt, vermeidet das teure Totalausfälle zum ungünstigsten Zeitpunkt (Stichwort: Murphy’s Law).

Bei Aufzügen sieht das ähnlich aus. Hier kann das System lange vor dem Ausfall verschleißende Teile erkennen. Statt teurer Notfalleinsätze am Wochenende können Reparaturen nun geplant durchgeführt werden. Neben den Kosteneinsparungen erhöht das auch die Verfügbarkeit der Anlagen deutlich.

Wasserschäden sind noch so eine schöne Sache, die keiner wirklich braucht, besonders weil sie ebenso kostspielig sind. Auch hier können bei einem intelligenten System moderne Sensoren kleinste Leckagen sofort erkennen und das Wasser automatisch abstellen.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Sofern das System nicht schon von einem modernen und digitalen Hausverwaltungsdienstleister angeboten wird, muss man bei einer Investition in intelligente Wartungssysteme die Gebäudegröße für den Kapitalbedarf einbeziehen. Bevor also Eigentümer und Vermieter ihre Hausverwaltung kündigen und zu einem solchen System wechseln, sollte das in Betracht gezogen werden. Der Kapitalbedarf für eine solche Ausstattung kann für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus mit 20 Einheiten im mittleren fünfstelligen Bereich liegen.

Durch die Einspareffekte können sich diese Kosten oft bereits nach zwei bis vier Jahren amortisieren. Wie vorher bereits erwähnt, macht dabei die Reduktion von teuren Notfallreparaturen den größten Anteil aus. Hinzu kommen niedrigere Energiekosten durch optimal eingestellte Anlagen und eine deutlich längere Lebensdauer der technischen Systeme. Was hierbei oft übersehen wird, ist die Wertsteigerung der Immobilie. Denn moderne Wartungstechnik erhöht den Marktwert des Gebäudes spürbar.

Praktische Implementierung

Wie auch bei der Einführung von neuer Technologie in anderen Bereichen, ist diese auch hier am besten schrittweise durchzuführen. Mit der 80/20 Regel im Hinterkopf fängt man am besten mit den kritischsten Anlagen wie Heizung oder Aufzug an. Diese erste Phase kann gleichzeitig auch als Testlauf für das gesamte System dienen.

Bestehende Gebäudetechnik lässt sich meist ohne größere Komplikationen nachrüsten. Denn moderne Sensoren sind klein und drahtlos vernetzt, sodass keine großen Umbauarbeiten nötig sind. Die Software kann parallel eingerichtet und mit vorhandenen Verwaltungsprogrammen verbunden werden.

Ein Aspekt der Implementierung darf aber nicht vergessen werden: die Einbindung aller Beteiligten. So sollten Hausmeister und technisches Personal eine grundlegende Schulung im Umgang mit der neuen Technik erhalten. Und auch Eigentümer und Mieter sollten dabei informiert werden, wie das neue System funktioniert und welche Vorteile es bietet.